ЧТО ТАКОЕ НЕДВИЖИМОСЬ В ФИНЛЯНДИИ?

В соответствии с законодательством РФ, объектами недвижимости являются земельные участки, здания, даже отдельные его части, жилые и нежилые помещения.

В соответствии с законодательством Финляндии, недвижимость (по-фински kiinteistö) это, в первую очередь, земельный участок (tontti) и все что расположено на нем как его неотделимая часть. Таким образом, здание, расположенное на земельном участке, как правило, не является индивидуальным объектом недвижимости, а его частью.  При купле-продаже дома объектом сделки является, на самом деле, не дом, а земельный участок с расположенными на нем зданиями.

Возможно, однако, что дом находится на участке, которым собственник дома владеет на основании права аренды. В таком случае дом и земельный участок под ним не формируют один объект недвижимости.

Объекты недвижимости занесены в реестр (кадастр) недвижимости (kiinteistörekisteri), который ведется государственным кадастровым учреждением maanmittauslaitos.   Все объекты недвижимости идентифицируются по номеру недвижимости.   Продажа части земельного участка приводит к межеванию земли, в результате которого возникает новый земельный участок, которому присваивается новый номер недвижимости.

В maanmittauslaitos возможно получать документы, позволяющие узнать, кто является собственником объекта недвижимости (lainhuutotodistus). По rasitustodistus можно узнать, какие права (право аренды, ипотека и т.д.) и ограничения распоряжения и владения существуют относительно объекта недвижимости.   Обременения, установленные в процессе межевания (право отбора воды, право прокладки дороги, трубопровода и т.д.)  указаны в kiinteistörekisteriote.   Если в соответствии с rasitustodistus, относительно объекта недвижимости установлена ипотека (kiinnitys), то при купле-продаже следует договориться, что закладные (panttikirjat) переходят покупателю свободными от долгов.   Покупатель может потом использовать те же закладные, например, в обеспечение исполнения им денежных обязательств по займу, предоставленному ему для приобретения данного объекта недвижимости.

 

КВАРТИРА В ФИНЛЯНДИИ

Квартиры в Финляндии, принадлежат, как правило, акционерным обществам по владению жилым домом (asunto-osakeyhtiö, сокращенно As Oy).    Акции общества дают акционеру право владения определенной квартирой и пользования общими площадями жилого дома.   Таким образом, сами квартиры не являются собственностью акционеров, и общие площади и системы дома не являются общей долевой собственностью собственников квартир, как в России, а все площади дома являются собственностью акционерного общества.

Работа акционерного общества по владению жилым домом регулируется соответствующим законом (asunto-osakeyhtiölaki) и уставом (yhtiöjärjestys) АО.  В финских многоэтажных домах нет ТСЖ, членами которого собственники квартир могут стать на добровольной основе, как в России, а общее собрание акционеров (yhtiökokous). Все акционеры вправе участвовать в общих собраниях акционеров. Решения, принятые общим собранием акционеров, являются обязательными для всех акционеров, независимо от того, участвуют ли они в общих собраниях акционеров или нет.  Основным принципом, регулирующим работу акционерного общества, является принцип равноправия акционеров.  Решения общего собрания акционеров, нарушающие этот принцип, являются ничтожными.

Акционерное общество по владению жилым домом не имеет исполнительного директора, а управляющего (isännöitsijä), который отвечает за текущую работу АО. Во многоэтажных домах функции управляющего переданы, чаще всего, управляющей организации (isännöintiyhtiö).    Акционерное общество по владению жилым домом имеет также правление (hallitus), которое отвечает за подготовку и исполнение решений общего собрания акционеров.

Ответственность за содержание площадей дома распределяется между акционерами и акционерным обществом, в общих чертах, таким образом, что акционеры отвечают за содержание внутренних частей своих квартир, а акционерное общество за содержание наружных частей квартир, а также за содержание конструкций, общих площадей, трубопроводов и систем дома.   Акционеры обязаны производить плату (vastike) за содержание и техобслуживание имущества дома, а также компенсировать расходы, связанные с потреблением воды (vesimaksu).  Порядок определения этих плат определяется уставом и/или законом, а их размер решением общего собрания акционеров.

При необходимости ремонта имущества дома, например, в случае капитального ремонта трубопроводов дома (putkiremontti),  размер vastike обычно необходимо увеличить для покрытия расходов общества.

Если акционер желает провести в своей квартире перепланировку или ремонт (например, ремонт кухни или ванной), он обязан в письменном виде проинформировать об этом управляющего.  Управляющий вправе контролировать проведение работ, во избежание повреждения имущества, за содержание которого отвечают акционерное общество или другие акционеры.  Перепланировка может также требовать разрешения на строительство.  Заявление о разрешении на строительство подается не акционером, а акционерным обществом, в качестве собственника квартиры. Не исключительно возникновение споров между акционерами и акционерным обществом, в частности, о том, кто в определенном случае должен нести ответственность за содержание (ремонт) имущества дома и связанные с ним расходы.

 

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ В ФИНЛЯНДИИ

Порядок купли-продажи жилья определяется, в зависимости от того, является ли объектом сделки квартира (т.е. акций АО по владению жилым домом) или дом с правом собственности или аренды на земельный участок.

В обоих случаях сделка регулируется законом о купле-продажи жилья (asuntokauppalaki).   Этот закон содержит также нормы, касающиеся дефектов объекта сделки. В последнее время большое внимание уделяется особенно дефектам, связанным с повышенной влажностью и низким качеством внутреннего воздуха жилых объектов.

Купля-продажа квартиры, расположенной в жилом доме

Объектом сделки являются акции, предоставляющие их собственнику право владения квартирой и общими площадями жилого дома.

В процессе купли-продажи акций, продавец или применяемый им риэлтор представляет покупателю пакет документации на квартиру. В ней приводятся основные сведения о квартире, в том числе, информация о том, кто по реестрам акционеров и акций АО является собственником продаваемых акций.  Окончательным доказательством права собственности продавца на продаваемые акции является наличие у него данных акций в документарной форме с записью о их передаче ему. При подписании договора купли-продажи на акциях делается запись о их передаче покупателю.    Документарные акции могут использоваться в качестве «закладных» в обеспечение исполнения владельцем квартиры денежных обязательств по погашению займа, предоставленного для приобретения акций. Поэтому документарные акции на квартиру чаще всего хранятся в банке продавца и, при подписании договора купли-продажи, передаются банку покупателя непосредственно после внесения на них записи о их передаче покупателю.

Сделки с акциями акционерных обществ по владению жилым домом не облагаются НДС, а налогом на передачу имущества в размере 2 % цены сделки.

Сведения нового владельца регистрируются в реестре акционеров и акций, который ведется и обновляется управляющим АО.

Купля-продажа дома

Право  собственности на объект недвижимости доказывается соответствующим сертификатом (lainhuutotodistus), который выдает maanmittauslaitos. Право собственности на объект недвижимости переходит от продавца к покупателю на основании договора купли-продажи, в соответствии с его условиями.    Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и он должен содержать все обязательные условия, в соответствии с земельным кодексом (maakaari).  Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в присутствии и покупателя, и продавца, лично или по доверенности, а также официального регистратора сделки (kaupanvahvistaja), который устанавливает и подтверждает выполнение всех формальностей, связанных с сделкой.

Покупатель обязан в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи подать в maanmittauslaitos заявление о регистрации права собственности (lainhuuto) на объект сделки. Этот срок необходимо соблюдать даже, если в соответствии с условиями сделки, право собственности на объект сделки переходит покупателю после истечения шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи.    Maanmittauslaitos проверяет документы на их соответствие с требованиями закона и регистрирует право собственности после его перехода покупателю, в соответствии с условиями договора купли-продажи, при условии оплаты покупателем налога на передачу имущества в установленном размере.

При купле-продажи дома, расположенного на земельном участке, которым собственник дома владеет но основании права аренды, заключается договор купли-продажи здания и права аренды.   Право аренды переходит от продавца покупателю на основании договора купли-продажи, в соответствии с его условиями.  Покупатель обязан в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи подать maanmittauslaitos заявление о регистрации права аренды покупателя на земельный участок.

Сделка с объектом недвижимости или зданием и правом аренды на земельный участок не облагается НДС, а налогом на передачу имущества в размере 4 % общей цены сделки. Налог должен быть оплачен покупателем в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи.

 

Для получения дополнительной информации, просьба обратиться к адвокату Яна Коуккари, Lexia Attorneys Ltd., тел. +358 (0)40 5751035, jaana.koukkari@lexia.fi