Airbnb-toiminnan kieltäminen taloyhtiössä

Kansainvälisesti suosittu ja nopeasti kasvava Airbnb-toiminta on aiheuttanut hämmennystä sekä ympäri maailmaa että useissa suomalaisissa taloyhtiöissä. Juridisesti Airbnb-toiminnan katsotaan olevan huoneistojen lyhytaikaista vuokratoimintaa. Tällaiset lyhytaikaiset vuokrasuhteet eivät aina suju ongelmitta, ja toisinaan vuokralla asuvat henkilöt voivat aiheuttaa häiriötä muille asukkaille tai vahinkoa yhtiölle. Edellä mainitun takia useat taloyhtiöt pohtivat, olisiko Airbnb-toiminnan kieltäminen mahdollista.

Vuokratoiminnan rajoittaminen

Lähtökohtaisesti osakkaan huoneiston hallintaoikeus oikeuttaa osakasta vuokraamaan asuinhuoneistonsa kenelle tahansa riippumatta vuokrauksen kestosta. Osakkaan ei tarvitse edes tehdä vuokratoiminnasta ilmoitusta taloyhtiölle, ellei esimerkiksi vesivastikkeen määrän perusteet muutu. Osakkaan huoneiston hallintaoikeutta, ja näin ollen vuokratoimintaa, voi rajoittaa tällä hetkellä ainoastaan taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä olevalla määräyksellä, joka rajoittaa tai kieltää huoneiston vuokraamisen. Tällaisen määräyksen voimaansaattaminen on kuitenkin harvinaista ja hyvin hankalaa jälkikäteen, koska yhtiöjärjestyksen muutos edellyttää kaikkien osakkaiden suostumusta (asunto-osakeyhtiölaki 6 luvun 35 §). Mahdollinen kielto onkin järkevä laatia jo yhtiötä perustettaessa. Riippumatta ajankohdasta kieltoa laadittaessa tekstin muotoilussa on syytä olla tarkkana, koska vuokraustoiminnasta on erilaisia variaatioita. Näin varmistetaan kiellon tarkoituksenmukaisuus ja ehkäistään epäselvien tulkintatilanteiden syntymistä jatkossa.

Tilanne on kuitenkin täysin toinen, jos vuokraaja on myös itse vuokralaisena asunnossa. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 17 §:n mukaan alivuokraus ilman vuokranantajan lupaa on mahdollista ainoastaan silloin, kun luovutetaan enintään puolet huoneistosta edelleen. Muutoin alivuokraukseen tarvitaan vuokranantajan lupa. Lisäksi on huomattava, että alivuokraus ilman vuokranantajan lupaa on mahdollista vain asuinkäyttöön. Näin ollen vuokralainen ei saa vuokrata koko asuntoaan edes viikonlopuksi Airbnb:n välityksellä ilman vuokranantajan lupaa.

Häiriöstä johtuva huoneiston hallintaanotto

Äärimmäisissä tapauksissa, joissa lyhytaikainen vuokraustoiminta aiheuttaa häiriötä, yhtiö voi tukeutua huoneiston hallintaanottoon (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §). Hallintaanottomenettelyssä on kuitenkin omat hankalat seikkansa. Jotta taloyhtiö voi ottaa osakehuoneiston hallintaan, sen tulee osoittaa häiriön olevan toistuvaa ja häiritsevää. Lyhytaikaisessa vuokrauksessa vaatimus ei välttämättä täyty häiritsevän elämän keston suhteen. Lisäksi hallintaanottopäätös tulisi antaa tiedoksi myös häiriötä aiheuttaneelle vuokralaiselle, mikä voi olla käytännössä mahdotonta vuokralaisen vaihtuessa usein.

Yhteisten pelisääntöjen sopiminen

Joskus yksinkertaisin ja tehokkain tapa löytää ratkaisu, johon kaikki osakkaat ovat tyytyväisiä, on sopia yhteisistä pelisäännöistä. Airbnb-toimintaa harjoittava osakas voi esimerkiksi pitää asianmukaisia vakuutuksia yhtiön korvausvastuun välttämiseksi, laatia selkeät ohjeet vieraille siitä, miten toimia ja käyttäytyä, sekä pitää huolta yhtiön avainturvallisuudesta. Lisäksi tällaisen huoneiston vesivastike voidaan sopia määräytyvän keskimääräisen henkilömäärän mukaan.

Lexian asiantunteva tiimi on apunasi, mikäli tarvitset konsultointia aihealueeseen liittyen. Tutustu palveluihimme ja tiimin asiantuntijoihimme täältä: Asuminen ja kiinteistöomaisuuden hallinta – Lexia Asianajotoimisto