Lex Luhtanen -blogi: Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus ja asunto-osakeyhtiön reagointivelvollisuus osakehuoneistossa havaitusta ongelmasta

Annika Luhtanen on asunto- ja rakennusjuridiikan asiantuntija. Lex Luhtanen -blogissaan Annika käy läpi juridiikan maailman ajankohtaisia asioita sekä kuumia perunoita ja jakaa käytännön vinkkejä.

Osakkeenomistajalla on lakiin kirjattu velvollisuus pitää huolta asuinhuoneistostaan. Huolenpitovelvollisuus koskee tarkemmin osakehuoneiston sisäosia, joita ovat esimerkiksi lattian, seinän ja katon pintamateriaalit sekä kaapistot ja muut kalusteet siitä riippumatta siitä, ovatko ne kiinni rakenteissa vai ei. Myös esimerkiksi sisäikkunoiden uusiminen ja korjaus, ulkoikkunoiden sisäpuolien maalaus ja tiivistys kuuluvat osakkeenomistajan vastuulle. Edellä mainitun lisäksi osakkaan kunnossapitovastuu koskee myös muita osakashallinnassa olevia tiloja, kuten huoneistoon kuuluvan parvekkeen sisäpuolisia korjauksia.

Huolenpito- ja kunnossapitovastuun kannalta huoneiston käyttötarkoituksella ei ole merkitystä. Siten sama vastuu koskee yhtä lailla asuin- ja liikehuoneistoja.

Mikäli osakkeenomistaja havaitsee huoneistossaan ongelmia esimerkiksi ilmanvaihdossa, tai huoneistossa ilmenee epämääräistä hajua, tulee asia tutkia. Lakiin sisältyy nimittäin määräys siitä, että osakkeenomistaja on velvollinen ilmoittamaan viipymättä asunto-osakeyhtiölle, mikäli hän havaitsee osakehuoneistossaan yhtiön vastuulle kuuluvia vikoja tai puutteita. Mikäli osakkeenomistaja on epävarma, kenen kunnossapitovastuulle ongelma kuuluu, ilmoitus yhtiölle on syytä tehdä. Ilmoitusvelvollisuus täydentääkin osakkaan velvollisuutta hoitaa osakehuoneistoaan huolellisesti. Jos osakas laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa, hän voi joutua pahimmillaan korvaamaan yhtiölle laiminlyönnistä aiheutuneet ylimääräiset kustannukset, mikäli kyseessä on yhtiön kunnossapitovastuulla oleva asia.

Asunto-osakeyhtiön velvollisuus reagoida osakkeenomistajan ilmoitukseen asunnossa epäillystä ongelmasta?

Ellei yhtiölle ole ilmoituksen perusteella selvää, että ongelma kuuluu osakkeenomistajan vastuulle, on asiaan syytä reagoida viipymättä ja tehdä tarkistuskäynti osakehuoneistoon ongelman selvittämiseksi.  Myös asunto-osakeyhtiö voi nimittäin joutua vastuuseen, mikäli ongelma kuuluu sen vastuulle, eikä se ole ryhtynyt viipymättä toimenpiteisiin ongelman tutkimiseksi ja ratkaisemiseksi. Vastuun syntyminen edellyttää kuitenkin myös aiheutunutta taloudellista vahinkoa ja sen syy-yhteyttä asunto-osakeyhtiön laiminlyöntiin. Vastuukysymysten ratkaiseminen edellyttää aina tapauskohtaista harkintaa ja yksityiskohtiin perehtymistä, mutta mikäli asianmukainen reagointi laiminlyödään puolin tai toisin ongelman ilmetessä, on korvausvastuun syntyminen mahdollista.

Kuka vastaa tutkimuskustannuksista?

Jotta epäselvässä tilanteessa saadaan selville kunnossapitovastuun jakautuminen yhtiön ja osakkeenomistajan välillä, tulee ongelman aiheuttaja selvittää. Mikäli kyseessä on esimerkiksi hajuhaitta, tulee selvittää, aiheutuuko se yhtiön vastuulle kuuluvista rakennuksen osista vai osakkeenomistajan pintamateriaaleista. Jos molemmilla osapuolilla on epäily siitä, että ongelma aiheutuu toisen osapuolen vastuulle kuuluvasta seikasta, voi jo tutkimusten teettäjästä ja niiden kustannuksista aiheutua erimielisyyttä. Laissa ei määritetä suoraan, kuka vastaa tällaisessa tilanteessa tutkimus- ja selvittelykustannuksista. Lähtökohtana kuitenkin on, että se, jonka kunnossapitovastuulle ongelma lopulta kuuluu, vastaa myös tutkimuskustannuksista. Epäselvässä tilanteessa yhtiön ja osakkeenomistajan olisi suositeltava sopia ennakkoon tutkimuskustannusten jaosta siten, että se, jonka vastuulle itse vian korjaaminen kuuluu, vastaa myös tutkimuskustannuksista.

Erimielisyydet on syytä ratkaista ammattilaisen avulla.

Usein ilmenee tilanteita, joissa osakehuoneistossa ilmenneen ongelman syy ei ratkea niin yksinkertaisesti, kuin toivoisi. Ongelman aiheuttajia voi olla esimerkiksi useita, joista osa osakkeenomistajan ja osa yhtiön vastuulla, tai yksiselitteistä aiheuttajaa ei saada selville lainkaan. Näissä tilanteissa suositeltavaa on kääntyä ammattilaisen puoleen, jotta vastuunjako saadaan selville jo varhaisessa vaiheessa. Tällöin on suurempi mahdollisuus välttyä osapuolten riitaisista väleistä ja kalliilta oikeudenkäynniltä.

Me Lexiassa olemme mielellämme apunasi kaikkiin asuntoihin ja kiinteistöihin liittyvissä kysymyksissä. 

Onko sinulla asunto- tai kiinteistöjuridiikkaan liittyvä kysymys, jota toivoisit minun käsittelevän blogissani? Lähetä kysymyksesi minulle: [email protected].