Lisärakentamisella rahaa taloyhtiöiden peruskorjauksiin - Onnistuminen vaatii hyvää sijaintia, sitoutumista ja asiantuntemusta

Kerrostalojen putkistojen ja julkisivujen remontointi jatkuu Suomessa vilkkaana, kun 1960- ja 1970-luvuilla rakennetut talot ovat tulleet peruskorjausikään. Lisärakentaminen on varteenotettava vaihtoehto, kun asunto-osakeyhtiöt hakevat ratkaisuja jopa yli tuhat euroa neliöltä maksavien remonttien rahoitukseen. Lisärakentaminen on monivaiheinen ja -vuotinen projekti, jonka onnistuminen vaatii huolellista valmistautumista ja hyviä neuvonantajia.

Lisä- ja täydennysrakentamisessa olemassa olevaa rakennusta korotetaan tai jatketaan tai tontille rakennetaan kokonaan uusi rakennus. Myös tilojen käyttötarkoituksen muutos on lisärakentamista, esimerkiksi kun ullakko, talonmiehen asunto tai liike- ja toimistotiloja otetaan asumiskäyttöön.

– Lisärakentaminen on oivallinen mahdollisuus rahoittaa taloyhtiöiden isoja peruskorjauksia, kuten putki- tai julkisivuremonttia. Sillä voidaan myös parantaa rakennuksen ominaisuuksia, muun muassa esteettömyyttä, energiatehokkuutta ja pihojen viihtyisyyttä, kertoo asianajaja Hanna Huttunen.

– Taloudellisesti järkevintä lisärakentaminen on yleensä kaupunkien ydinkeskustassa, jossa uusien asuntojen kysyntä on vilkasta ja hinnat korkeammat kuin taajamien ulkopuolella. Lisärakentamisen kannattavuus riippuu myös tontin omistuksesta, rakennusoikeuden määrästä ja uusien pysäköintijärjestelyjen kustannuksista.

Asiantuntijan apu voi olla korvaamaton

Lisärakentaminen on pitkä, monivaiheinen ja useita tahoja koskeva hanke. Osapuolia ovat muun muassa osakkaat, asukkaat, isännöitsijä, naapurit, kaavoitus- ja rakennuslupaviranomaiset, rakennuttajat ja urakoitsijat. Lisäksi mukana on usein neuvonantajia, kuten juristi ja rakennuttajakonsultti.

– Lisärakentamisessa tarvitaan kattavaa teknistä ja juridista osaamista. Valmisteluun ja itse projektiin liittyy paljon asunto-osakeyhtiölaissa määriteltyjä asioita. Taloyhtiöiden hallitusjäsenet eivät useinkaan ole taloyhtiötä koskevan lainsäädännön asiantuntijoita, joten ulkopuolista apua kannattaa hakea jo suunnittelun alkaessa, painottaa Hanna Huttunen.

Sopimukset kuntoon

Tyypilliseen lisärakentamishankkeeseen liittyy iso joukko sopimuksia, kuten aie- ja esisopimuksia sekä merkintä-, kauppa-, hallinnanjako-, maankäyttö- tai maanvuokrasopimuksia.

– Hyvä ja selkeä sopimus voi estää isoja vahinkoja tai riitoja. Sopimuksissa on tärkeätä määritellä eri toimijoiden vastuut, tehtävät, aikataulut ja sanktiot. Sopimusten tärkeys korostuu, jos kaikki ei suju suunnitelmien mukaan, kertoo Hanna Huttunen.

Sopimuksissa on hyvä ottaa huomioon myös rakentamisen käytännön asiat, jotka näkyvät taloyhtiön asukkaiden arjessa ja aiheuttavat usein harmia. Näitä ovat muun muassa porraskäytävien siivoaminen, melu, rakentamisen jätteiden korjaaminen sekä pysäköinti.

– Myös erityyppisen lisärakentamisen verovaikutukset sekä tulojen ja menojen ajoittaminen on hyvä ottaa etukäteen huomioon. Osa tuotoista on verovapaata pääomansijoitusta, ja osassa taas luovutusvoitto on veronalaista tuloa.

Taloudelliset riskit eivät kuulu asunto-osakeyhtiön toimintaan

Lisärakentaminen kannattaa aloittaa selvittämällä alueen asemakaavan tarjoamat mahdollisuudet. Useimmiten taloyhtiön hallitus voi jo ennen yhtiökokouksen päätöstä alustavasti selvittää mahdollisuuksia lisärakentamiseen kaupungin kaavoitus- ja rakennusviranomaisten kanssa. Yhtiökokous päättää lisärakentamisen tavasta.

– Pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiö ei toimi rakennuttajana, sillä rakennuttaminen ei kuulu sen tehtäviin. Rakennuttamiseen sisältyy merkittäviä taloudellisia riskejä, jotka eivät sovi asunto-osakeyhtiön toimintaan. Yleensä asunto-osakeyhtiö myy rakennusoikeuden ulkopuoliselle rakennuttajalle ja saa taloudellisen hyödyn sitä kautta.

Lisärakentaminen tuo aina muutoksia yhtiöjärjestykseen. Yhtiökokous päättää lisärakentamiseen liittyvistä muutoksista kahden kolmasosan äänienemmistöllä. Tietyissä tilanteissa vaaditaan kaikkien osakkaiden suostumus. Koko hankkeen aikana tarvitaan useita yhtiökokouksia.

– Kun asunto-osakeyhtiössä pohditaan lisärakentamista, kannattaa osakkaan olla aktiivinen ja mukana päätöksenteossa alusta alkaen. Tämä tarkoittaa kokouksiin osallistumista, prosessin seuraamista sekä kysymysten esittämistä.

Vinkit lisärakentamista harkitseville asunto-osakeyhtiöille