Mikä merkitys kuntotarkastuksella ja kuntotutkimuksella on kiinteistönkaupassa? Miten nämä eroavat toisistaan?
12.04.2024
Kiinteistönkaupassa on olennaista varmistaa, että kaupan osapuolet ovat tietoisia kaupan kohteen rakennusteknisestä kunnosta. Huolellisesti suoritetulla kiinteistön kuntokartoituksella voidaan ehkäistä monia ongelmatilanteita sekä välttää mahdollisia epäselvyyksiä ja riitoja kaupanteon jälkeen.
Kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa tarkastettavan kohteen yleiskunnosta, korjaus- ja huoltotarpeista, rakennuksen yksilöllisistä riskipaikoista sekä sellaisista virheistä, jotka voidaan havaita pintatarkastuksessa. Kuntotarkastuksen yhteydessä suoritetaan usein myös pintakosteusmittauksia, mutta niiden avulla ei ole mahdollista havaita rakenteiden sisällä mahdollisesti piileviä kosteus- tai mikrobivaurioita. Piilevä virhe jääkin pintapuolisessa kuntotarkastuksessa havaitsematta.
Tehdystä kuntotarkastuksesta huolimatta, ostajan pitää myös itse tarkistaa kiinteistö. Kaupanteon jälkeen ostaja ei voi vedota virheenä seikkoihin, jotka hänen olisi pitänyt huomata omassa ennakkotarkastuksessaan tai saamassaan kuntotarkastusraportissa.
Mikäli kuntotarkastusraporttiin on tehty kirjaus havaitusta vauriosta, vaurioepäilystä taikka kiinteistön laatuun liittyvästä riskistä tai riskirakenteesta ja sen perusteella on annettu kehotus tarkempien tutkimusten tekoon, ostajalla voi olla velvollisuus suorittaa tarkempia tutkimuksia. Sama pätee tilanteeseen, jossa ostajalle syntyy epäilyksiä kiinteistön kunnosta esimerkiksi ennakkotarkastuksessa havaitsemansa valumajäljen perusteella. Tällaisessa tilanteessa kiinteistö tulee tarkastaa perusteellisemmin ennen kaupantekoa, esimerkiksi rakenteita avaamalla. Mikäli ostaja laiminlyö selvittää tilannetta tarkemmin, saattaa se rajoittaa ostajan mahdollisuutta vedota jälkeenpäin kyseisiin seikkoihin virheenä. Epäilyttävissä tilanteissa kauppaan ei tule sitoutua ennen kuin kohteen kunto on selvitetty lisätutkimuksin.
Kuntotarkastuksessa todetaan usein, että jokin rakenne on niin kutsuttu riskirakenne. Riskirakenteella tarkoitetaan sellaista rakenneratkaisua, joka on ollut oman aikakautensa määräysten ja ohjeiden mukainen, mutta jonka riskialttius on huomattu vasta jälkikäteen. Riskirakenteille on tyypillistä, että mahdollisen vaurion syynä on kosteuden pääseminen rakenteeseen. Esimerkki yleisesti havaitusta riskirakenteesta on valesokkeli. Pelkkä kuntotarkastusraportin riskirakennekirjaus ilman vaurio– tai virhe-epäilyä ei kuitenkaan sellaisenaan edellytä lisätutkimustarvetta, sillä kaikissa olosuhteissa rakenteen toimivuuteen liittyvä riski ei ole toteutunut. Toisaalta riskirakenteen kohdalla tulee varautua siihen, että jollain aikavälillä rakenne voi vaurioitua, mikäli olosuhteet ovat siihen suotuisat. Riski tarkoittaa toteutuessaan kiinteistön omistajalle rakennuksen korjaustarvetta ja siitä aiheutuvaa taloudellista rasitusta.
Kun rakennusta tai sen osaa sekä mahdollisesti havaittujen vaurioiden todellisia syitä halutaan tutkia tarkemmin, kohteessa kannattaa teettää kuntotutkimus. Se kohdistuu usein rajattuun rakennuksen osaan, kuten pesu- ja kylpyhuonetiloihin. Kuntotutkimuksen tavoitteena on varmistua oletetun riskipaikan kunnosta rakenteita rikkoen. Kuntotutkimus voidaan tehdä esimerkiksi putkistolle, sähköjärjestelmille, vesikatolle tai ilmanvaihdolle. Kuntotutkimuksissa samaan rakenteeseen, rakenneosaan tai tilaan voidaan tehdä useampia avauksia ja tutkimukset sisältävät usein rakennusmateriaalinäytteiden ottamisen ja näytteiden laboratoriossa tehtyjen mikrobimääritysten analysoinnin. Kuntotutkimus antaa myös tietoa korjaussuunnittelua ja oikeiden korjausmenetelmien valintaa varten. Kuntotutkimusraportin yhteyteen lasketaan usein myös mahdollisista virheistä aiheutuva korjauskustannusarvio.
Niin ostajan kuin myyjänkin on syytä muistaa, ettei kuntotarkastettu kohde takaa sen virheettömyyttä. Kuntotarkastus ei myöskään poista myyjän virhevastuuta kaikilta osin, sillä sen merkitys on juridisesti rajoitettu. Toisin sanoen, siitäkin huolimatta, että asianmukainen kuntotarkastus on tehty, kauppaa voi seurata kiinteistön kunnossa esille tulleisiin piileviin virheisiin tai puutteisiin liittyvä kiinteistönkauppariita.
Vaikka laki ei siihen velvoita, kuntotarkastuksen ja tarvittaessa rakenteita rikkovan kuntotutkimuksen tekeminen ennen kaupantekoa on aina suositeltavaa. Tällaiset tutkimukset voivat antaa ostajalle sellaista tietoa, jota hän ei havaitsisi huolellisellakaan silmämääräisellä tarkastelulla. Raporttiin kirjatut havainnot vaikuttavat myös siihen, mitä ostajan katsotaan tienneen kaupantekohetkellä.
Kuntotarkastuksessa esille tulleet seikat ovat myös omiaan saamaan kaupan osapuolet pohtimaan tarkemmin solmittavan kaupan ehtoja, lisätutkimusten teettämistä ja rakennuksen korjaamista jo ennen kauppaa. Siksi on tärkeää, että kaupan ehdoista, vastuista ja kauppahinnasta voidaan neuvotella vielä kuntotutkimuksen ja siinä esille tulleiden havaintojen jälkeen. Näin voidaan vähentää jälkikäteisiä epäselvyyksiä ja riitoja sopimalla tarkemmin virhevastuista ja vastuunrajoituksista kauppakirjassa.
Teksti: Asianajaja ja varatuomari Sirpa Otsola, [email protected]
Lexia Asianajotoimisto tarjoaa tarvittavan juridisen tuen kaikessa kiinteistöihin ja riitatilanteisiin liittyvässä. Olethan matalalla kynnyksellä yhteydessä! Alla asiantuntijoitamme kyseiseltä osaamisalueelta.
Asiantuntijat: Arto Kaikkonen, Lauri Oja, Reima Raappana, Janne Röytiö, Jaana Koukkari, Kenneth Svartström, Sirpa Otsola, Antti Korpela, Hanna Huttunen, Saku Knuuti, Jari Maaranen, Ville Välimaa, Matias Liespuu
