Mitä muutoksia osakas saa rivitalon pihalla toteuttaa?

Kesän kynnyksellä monelle pihalliselle osakkaalle syntyy tarve laittaa pihaa: lasittaa terassi, maalata aita, tehdä istutuksia ja oma paljukin olisi kiva. Millä pelisäännöillä pihaa asunto-osakeyhtiössä saa tuunata ja missä määrin naapurilla tai yhtiöllä on osakasmuutostöihin sananvaltaa?

Asunto-osakeyhtiössä piha-alueiden muutostyömahdollisuuksien laajuuden ratkaisee yhtiöjärjestys. Jos yhtiöjärjestyksessä määritellään, että huoneistoon kuuluu piha-alue tai että osakkeet tuottavat oikeuden hallita tiettyä piha-aluetta, on piha-alue osakashallinnassa. Jos yhtiöjärjestys ei sisällä määräystä pihojen osakashallinnasta ne kuuluvat yhtiön välittömään hallintaan.

Kunnossapitovastuu

Osakashallintaan määrättyjen pihojen osalta kunnossapitovastuu jakautuu asunto-osakeyhtiölain mukaan samoin kuin osakehuoneistojenkin osalta. Osakas vastaa hallinnassaan olevan piha-alueen sisäpuolisesta kunnossapidosta, kuten nurmikon leikkuusta ja istutusten hoidosta sekä piha-aidan pihanpuolisesta maalaustyöstä. Yhtiö sen sijaan vastaa maapohjan ja perusjärjestelmien kunnossapidosta. Sen sijaan yhtiön välittömään hallintaan jäävän pihan kunnossapitovastuu on kokonaan yhtiöllä pois lukien normaali huolenpito- ja hoitovelvollisuus sisältäen esimerkiksi nurmen leikkaamisen. Riippumatta siitä, onko piha osakas- vai yhtiöhallintainen, vastaa osakkeenomistaja osakasmuutostyönä toteutettujen asennusten kunnossapidosta. Sama koskee istutuksia. Tällainen kunnossapitovastuu osakasmuutostyöstä siirtyy myös seuraavalle osakkeenomistajalle.

Tee muutostyöilmoitus

Kun piha-alueen muutostyö ulottuu huoneiston ulkopuolelle, ei osakkeenomistajalla ole siihen automaattista oikeutta – tosin osakashallintaan määrätyllä pihamaalla muutostyöoikeus on verrattain laaja. Riippumatta siitä onko piha-alue määrätty osakashallintaan vai ei, tulisi osakkeenomistajan muutostyötä harkitessaan lähteä liikkeelle muutostyöilmoituksen tekemisestä yhtiön johdolle. Muutostyöilmoitus tulee käsitellä kohtuullisessa ajassa ja muutostöiden sallimisessa tulee pitää mielessä osakkeenomistajien yhdenvertaisuudenperiaate. Yhtiössä on suositeltavaa yhtiökokoustasolla linjata millaiset osakasmuutokset ovat pihamailla lähtökohtaisesti sallittuja, mutta kuitenkin muistuttaa, että jokaisen muutostyön sallittavuus tarkastellaan muutostyöilmoituksen pohjalta yksitellen. Useissa rivitaloyhtiöissä on esimerkiksi sallittu terassien rakentaminen sillä edellytyksellä, ettei niihin liity sähkö tai vesi.

Allas oli poistettava pihalta vesivahinkoriskin vuoksi

Piha-alueiden muutostöistä löytyy oikeuskäytäntöäkin ja niistä on luettavissa osakas- ja yhtiöhallintaisen piha-alueen muutostöiden sallittavuuden erot. Oikeuskäytännössä osakashallintaiselle piha-alueelle on esimerkiksi saanut rakentaa kivipäällysteisen oleskelutilan ja istuttaa 10 pensasta, mutta terassi- ja kattomarkiiseja ei ole ollut oikeutta asentaa ilman yhtiön lupaa. Myöskään yhteiselle pihamaalle ei ole ollut sallittua tehdä laatoituksia ja istutuksia yksittäisen osakkeenomistajan toimesta.

Vuonna 2014 Helsingin hovioikeus vahvisti yhtiökokouksen päätöksen velvoittaa osakkeenomistaja poistamaan hallinnassaan olleelle takapihalle luvatta asentamansa maahan upotettavan tilavuudeltaan noin 3 000 litraisen lasikuitualtaan. Käräjäoikeus oli aiemmin katsonut, että päätös altaan poistamisesta ei loukannut osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, sillä alueen maapohjan rakenteesta johtuen altaan mahdollinen vesivahinko olisi voinut johtaa veden valumiseen yhtiön rakennusten alle. Oikeussalin ulkopuolisessa elämässä allekirjoittanut muistaa joskus kohdanneensa myös osakashallintaiselle pihalle hieman liiallisessa määrin istutettua puustoa, jonka harventamistarpeen kohdalla on törmätty suojelumääräyksiin. Toisaalta on kiistelty siitä, minkä väriseksi raja-aidan sisäpuolen on saanut maalata.

Muutostyön kieltäminen tai ehdot

Osakashallinnassakaan olevalle pihalle osakkeenomistaja ei useimmiten saa tehdä kovinkaan laajoja rakennelmia, sillä rakennelmat voivat vaikuttaa rakennuksen yleisilmeeseen, vaikka eivät aiheuttaisikaan naapurille varsinaista haittaa. Asunto-osakeyhtiön osakasenemmistöllä tulee olla oikeus päättää halutusta yhtenäisestä ulkoasusta ja tästä johtuu sisätöitä herkempi puuttumismahdollisuus piha-alueiden muutostöihin. Toisaalta, jos osakasmuutostyö tahdotaan kieltää, on suoritettava ensin kohtuullisuusharkinta, sillä muutostyön perusteeton kieltäminen voi äärimmillään synnyttää yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle vahingonkorvausvelvollisuuden. Viime kädessä oikeus muutostyöhön voidaan antaa tuomioistuimen päätöksellä.

Asiantuntijan näkökulmasta yhtiöiden olisi syytä noudattaa sallivaa linjaa esimerkiksi parveke -ja terassilasitusten sekä matalien istutusten kohdalla, kartoittaen tietenkin riittävästi yhtenäisen ulkoilmeen ja sen, että lasituksista ei aiheudu haittaa yhtiön kunnossapitovastuulla oleville rakenteille.