Takaus rakennusurakassa

YSE 1998 -ehtojen mukaisessa rakennusurakassa urakoitsijan tilaajalle antamat urakka-ajan ja takuuajan vakuudet ovat ns. omavelkaisia takauksia. Takaajana toimii sopimusehdoista riippuen joko pankki tai vakuutuslaitos.

Toki urakkasopimuksessa voidaan sopia myös YSE-ehdoista poikkeavasta vakuudesta. Tällainen voi olla esimerkiksi urakoitsijan emoyhtiön takaus. Tämäkin on useimmiten omavelkainen. Niin sanotut ”on (first) demand” -takaukset ovat harvinaisia kotimaan urakoinnissa.

Tilaajat eivät aina täysin ymmärrä omavelkaisen takauksen toimintaperiaatteita, mistä voi seurata tilaajalle jopa oikeudenmenetyksiä.

Harvinaisia eivät ole käsitykset, joiden mukaan takaus on tilaajan ”pidätettävissä” tai siinä ilmoitettu euromäärä heti perittävissä, jos tilaaja katsoo urakoitsijan laiminlyövän velvollisuuksiaan.

Omavelkaisen takauksen teksti on yleensä seuraavan tyyppinen: ”Takaaja sitoutuu vastaamaan kuin omasta velastaan sen määrän maksamisesta, jonka urakoitsija on velvollinen suorittamaan tilaajalle urakkasopimuksen perusteella, kuitenkin enintään x euron määrään asti. Kaikki tähän takaukseen perustuvat vaatimukset on esitettävä takaajalle viimeistään (pvm)”.

Takauksen teksti kertookin, mistä on kysymys: tilaajalla takauksen edunsaajana on oikeus vaatia maksua takauksen perusteella vain siinä tapauksessa, että urakoitsijalla on pääsopimuksen perusteella velvollisuus maksaa. Tällaisen velvollisuuden syntyminen edellyttää yleensä sitä, että urakoitsija on laiminlyönyt sopimuksen mukaisia suorituksiaan, laiminlyönyt esim. korjata takuuaikaisen virheen, ja tilaajalle on syntynyt siten oikeus korvaukseen urakoitsijalta tämän laiminlyönnistä syntyneestä vahingosta.

”Kuin omasta velastaan”

Ilmaus ”kuin omasta velastaan” (omavelkainen takaus) tarkoittaa karkeasti ottaen sitä, että takaajalla on takauksen perusteella samat oikeudet ja velvollisuudet takausvelan osalta kuin urakoitsijalla urakkasopimukseen perustuvan velan osalta. Tästä seuraa mm. se, että jos urakoitsija kiistää vastuunsa laiminlyönnistä/rikkomuksesta urakkasopimuksen perusteella, niin myös takaaja voi kieltäytyä maksamasta takauksen perusteella aina siihen asti, kunnes se siihen velvoitetaan lainvoimaisella tuomiolla. Siten urakoitsijan ja takaajan kiistäessä vaatimuksen tilaaja joutuu ajamaan sitä oikeudessa. Kannetta voi ajaa samassa oikeudenkäynnissä sekä urakoitsijaa että takaajaa vastaan edellyttäen, että takaussitoumus mahdollistaa oikeudenkäynnin samassa oikeuspaikassa.

Edellä selostetusta seuraa, että omavelkainen takaus suojaa tilaaja-edunsaajaa käytännössä vain urakoitsijan maksukyvyttömyydeltä ja silloinkin vain takauksessa ilmoitettuun enimmäismäärään asti.

Koska takaaja vastaa omavelkaisen takauksen perusteella vain sen määrän maksamisesta (enimmäismäärään saakka), josta urakoitsija on urakkasopimuksen perusteella vastuussa ja edellyttäen, että vaatimus takaajalle esitetään takauksessa ilmoitettuun määräaikaan mennessä, tilaaja voi menettää takaukseen perustuvat oikeutensa laiminlyömällä reklamoinnin urakoitsijalle urakkasopimuksessa mainitussa määräajassa (esimerkiksi ennen takuuajan umpeutumista, mikäli kysymyksessä on takuuajan vastuu) tai laiminlyömällä vaatia maksua vakuudesta siinä mainittuun eräpäivään mennessä.

Mahdolliset laiminlyönnit yksilöitävä

Entä miten vaatimus takaajalle pitäisi tehdä, jotta vakuuteen perustuvien oikeuksien menetykseltä vältytään?

Takauksen käyttäminen alkaa usein siten, että tilaaja-edunsaaja ilmoittaa takaajalle ”pidättävänsä vakuuden”. Tällaista usein juuri ennen vakuuden voimassaolon umpeutumista tehtyä vaatimusta on takauskäytännössä voitu pitää pyyntönä vakuuden voimassaolon pidentämisestä, mutta ilmeisesti myös varsinaisena takausehtojen mukaisena maksuvaatimuksena. Tiukasti ottaen tällainen ”pidätysilmoitus” ei kuitenkaan ole kumpaakaan, mutta lienee harvinaista, että urakoitsija puuttuisi takaajan väljiin tulkintoihin. Epämääräisestä takauskäytännöstä seuraa kuitenkin epäselvyys: jos vakuuteen perustuva maksuvaatimus tuli jo ”pidätysilmoituksella” tehdyksi, niin miksi vakuuden voimassaoloa pitäisi tai voisi enää pidentää? Entä pitäisikö edunsaajan oikeutensa säilyttääkseen tehdä vielä varsinainen takausvaatimus erikseen siinä tapauksessa, että urakoitsija ei tilaajan mielestä hoida velvollisuuttaan myöskään vakuuden pidennettyyn eräpäivään mennessä?

Huolellisen tilaaja-edunsaajan kannattaa toimia siten, että vakuuksiin liittyvien oikeuksien menetyksiltä varmasti vältytään. Reklamaatiot urakoitsijalle tulee esittää ennen niille varattujen määräaikojen umpeutumista (esim. ennen takuuajan umpeutumista). Mikäli vakuuden voimassaolo uhkaa umpeutua esimerkiksi urakoitsijalle annetun lisäajan tai osapuolten välisten erimielisyyksien vuoksi, tilaaja voi pyytää urakoitsijaa pidentämään vakuuden voimassaoloa. Pidennyspyyntö kannattaa laittaa myös takaajalle tiedoksi. Jos takauksen voimassaoloa ei pidennetä tai laiminlyöntiä ei saada korjattua vakuuden (pidennettyyn) eräpäivään mennessä, tilaajan tulee reklamoida urakoitsijan laiminlyönti myös takaajalle. Tämän tulee tapahtua ennen vakuuden (pidennettyä) eräpäivää.

Takaajalle esitetyssä reklamaatiossa paitsi yksilöidään urakoitsijan laiminlyönti, niin myös esitetään vaatimus laiminlyönnin aiheuttaman vahingon korvaamisesta. Jos korvauksen määrää ei vielä tässä vaiheessa tiedetä, ilmoitetaan, että yksilöity korvausvaatimus tullaan toimittamaan myöhemmin. Takaajalle esitetty vaatimus voidaan yksilöidä määrältään myös vakuuden voimassaolon umpeuduttua edellyttäen kuitenkin, että ensimmäinen vaatimus (ns. perustevaatimus) on esitetty määräajassa ja että ns. yksilöity vaatimus esitetään kohtuullisessa ajassa tästä.

Annamme mielellämme lisätietoja: Jaana Koukkari