Taloyhtiön turvallisuus on myös isännöitsijän vastuulla

Muutama vuosi sitten puolustin käräjäoikeudessa isännöitsijää, jota syytettiin kuolemantuottamuksesta traagisessa onnettomuudessa: vuoden ikäinen lapsi putosi salaojan tarkistuskaivoon pihan leikkialueen läheisyydessä. Tarkastuskaivon kannen irtoamista ei oltu heti huomattu. Isännöitsijälle ja huoltoliikkeen edustajalle vaadittiin rangaistuksia.

Turvallisuusasiat ovat olennainen osa taloyhtiön toimintaa, josta viimekädessä vastaavat hallitus ja omistajat. Jos kiinteistössä tai sen välittömässä ympäristössä sattuu onnettomuus, kaikkien taloyhtiön asioita hoitavien osallisuus onnettomuuteen voidaan tutkia myös rikosoikeudellisen vastuun selvittämiseksi.

Isännöitsijän rikosvastuu oikeuskäytännössä

Tuomioistuimet tutkivat myös pelkästään isännöitsijän rikosoikeudellista vastuuta. Yleensä tutkinta keskittyy onnettomuuden syiden lisäksi siihen, miten vastuista on sovittu taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän kesken. Jos taloyhtiö on sopinut isännöitsijän kanssa tietyn turvallisuuteen liittyvän asian hoitamisesta, sopimusperusteisen vastuun lisäksi myös rikosvastuu siirtyy todennäköisimmin isännöitsijälle. Jos isännöitsijä on sopinut tehtävien delegoimisesta jollekin toiselle toimijalle, vastuuta arvioidaan todennäköisesti myös tämän sopimuksen valvonnan huolellisuuden perusteella.

Julkisuudessa ehkä tutuimmiksi tulleet oikeustapaukset ovat liittyneet lumenpudottamiseen ja kadun liukkauteen. Oikeuskäytäntö on selkiyttänyt rikosoikeudenkäynneissäkin vastuunjakoa myös sopimusperusteisen vastuun kautta. Oikeuskäytäntöä ja ennakkopäätöksiä on saatu mm. taloyhtiön hallituksen jäsenen rikosvastuusta tulkinnanvaraisen sopimuksen perusteella. Jäälohkareen pudottamista koskevassa ennakkopäätöksessä annettiin merkitystä huoltosopimuksen puutteelliselle vastuunjaolle, sillä sopimuksessa vastuuta ei oltu sovittu ulkopuolisen vastuulle. Vanhemmassa oikeustapauksessa jalkakäytävän kunnossapidon laiminlyönti oli johtanut onnettomuuteen. Isännöitsijän katsottiin toimineen taloyhtiön edustajana ja hänet tuomittiin rikoksesta. Uudempi ennakkopäätös kirkastikin nimenomaan sopimuksen asemaa rikosvastuunkin arvioimisessa.

Ohjeita riskien minimoimiseen

Kaikkia riskejä ei voida poistaa, mutta suunnitelmallisella ylläpidolla, ennakoivalla kunnossapidolla ja kehittämisellä riskit voidaan minimoida. Se edellyttää, että jokaisen taloyhtiön asioista vastaavan tehtävät, velvollisuudet ja oikeudet on sovittava etukäteen. Alla muutamia neuvoja:

• Sovi taloyhtiön kanssa selkeät tehtävät, tarkista sekä päivitä ne säännöllisesti
• Tee niin myös huoltoyhtiön kanssa, huolehdi riittävästä perehdyttämisestä ja valvo sopimuksen noudattamista
• Käy säännöllistä vuoropuhelua hallituksen, asukkaiden ja huoltoyhtiön kanssa
• Puutu epäkohtiin ja huolehdi niiden korjaamisesta.

Alussa kertomassani tapauksessa syytteet hylättiin, isännöitsijän ei katsottu laiminlyöneen tehtäviensä ja huolellisuusvelvoitteiden hoitamista.

 Lisätiedot: 

Peter Jaari, partner, puh. +358 50 308 4125, [email protected]

Artikkeli on ilmestynyt Kiinteistölehden numerossa 7/2017.