Vastuun viidakossa – Merkintöjä perustajaosakkaan virhevastuusta

Kahdeksan vuotta vanhassa osakehuoneistossa ilmenee sisäilmahaitta, jolle ei löydy selkeää syytä. Asunnossa todetaan olevan ”sisäilmaan vaikuttavia riskirakenteita”. Väite­tään myös osakkaan laiminlyöneen asunnon huollon.

Osakas vaatii taloyhtiöltä sisäilmahaitan poistamista vedoten taloyhtiön kunnossapitovastuuseen. Taloyhtiö vetoaa osakkaan huoltotoimenpiteiden laiminlyöntiin, ja kääntyy perustajaosakkaan puoleen asuntokauppalain nojalla. Perustajaosakas usuttaa yhtiön urakoitsijan pakeille urakkasopimuksen perusteella. Urakoitsija ilmoittaa, että riskirakenteiden osalta on käännyttävä suunnittelijan puoleen. Suunnittelijan vastuu on määrällisesti mitättömän pieni ja ajallisesti umpeutunut.

Perustajaosakkaan virhevastuu kestää kymmenen vuotta

Asunto-osakkeen myyjä kantaa asuntokauppalaissa tarkoitettuna perustajaosakkaana vastuun virheestä. Laki määrittelee varsin laajasti virheen ja perustajaosakkaan vastuun. Perustajaosakkaan voidaan katsoa vastaavan mm. tehtyjen suunnitteluratkaisujen toimivuudesta ja soveltuvuudesta. Vapautuakseen vastuusta hänen olisi osoitettava virheen syy ja se, ettei virhe ole aiheutunut hänen laiminlyönneistä tai toimenpiteistä. Kyseessä on ns. grynderin 10-vuotisvastuu.

Urakoitsija vastaa YSE 1998 -ehtoisessa urakkasopimuksessa tilaajalle suorituksensa virheettömyydestä takuuajan, eli kaksi vuotta kohteen luovutuksesta. Tämän jälkeen urakoitsija vastaa kymmenen vuotta (urakoitsijan 10-vuotisvastuu) lähinnä törkeästä laiminlyönnistä aiheutuvasta vahingosta. Törkeä laiminlyönti tarkoittaa piittaamattomuutta riskistä ja tietoista riskinottoa. Tilaajan olisi osoitettava, kuinka virhe on aiheutunut ja osoittaa urakoitsijan tietoinen riskinotto tai piittaamattomuus. Tämän näyttäminen voi olla hyvin hankalaa.

Suunnittelija puolestaan solmii sopimuksensa KSE-ehdoilla, jotka rajoittavat merkittävästi suunnittelijan virhevastuuta ajallisesti ja määrällisesti.

Halpa voi tulla kalliiksi

Yleensä asuntogryndaamisessa perustajaosakas urakoi kohteen itse – toki käyttäen tarvittaessa aliurakoitsijoita – eli toimii perustajaurakoitsijana. Tällöin perustajaosakkaan ja urakoitsijan vastuut ovat samalla henkilöllä. Tässä tapauksessa perustajaosakas ei ollut itse kohteen urakoitsija, eikä ollut vyöryttänyt perustajaosakkaan 10-vuotisvastuita urakkasopimukseen urakoitsijan vastattavaksi, vaan solminut urakan YSE-ehdoin, jotka siis rajoittavat merkittävästi urakoitsijan vastuuta virheestä. Toki isommalle vastuulle olisi tullut suurempi hinta. Riskin realisoituessa halpa tulee kalliiksi. Vielä ei ole selvää, kenelle.

Perustajaosakas väitti urakoitsijan virhevastuun olevan etusijainen perustajaurakoitsijan vastuuseen nähden. Väite ei ole tavaton, mutta tällaista ensisijaisuutta ei laissa ole. Tässä tapauksessa takuuaika oli jo ummessa, ja urakoitsijan saaminen vastuuseen äärimmäisen epävarmaa. Näin olisi ollut myös, jos virhe olisi ilmennyt takuuaikana, ja urakoitsijan ilmoittaessa toteuttaneensa riskirakenteiksi väitetyt osat suunnitelmien mukaan. Suunnittelu oli taas perustajaosakkaan toimesta pilkottu omaksi sopimukseksi, johon sovellettava KSE-ehto teki suunnitteluvirheeseen vetoamisen toivottomaksi. Tässäkin perustajaosakas oli hakenut säästöä.

Perustajaosakkaan vastuulliseksi osoittaminen ei tuota ongelmaa. Hänen vastuu on lakisääteistä, eikä sitä voi sopimuksin välttää tai heikentää ostajan vahingoksi. Yritykset pilkkoa vastuuta yhdistettynä riskisopimuksiin, joilla haetaan gryndauksesta parasta mahdollista tuottoa minimivastuin, voivat johtaa siihen, että vastuu virheestä ei vyöry aiheuttajalle tai sille, jonka käteen liiketulos asuntokaupasta muodostuu. Tästä voi aiheutua perustajaosakkaan taholta ikävää vastuunpakoilua ja vahingonkärsijän pallottelua.

Taloyhtiötä askarrutti, olivatko väitetyt riskirakenteet vika, joka perustajaosakkaan pakoillessa vastuutaan taloyhtiön tuli kunnossapitovastuunsa nojalla hoitaa, vai oliko kyse huoneiston ominaisuudesta: rakenne on sinänsä virheetön, mutta se ei toimi. Tähän ei ole suoraa vastausta, mutta taloyhtiö ei ole velvollinen korjaamaan asuntokauppalaissa tarkoitettua virhettä, vaan vian tai vaurion kunnossapitovastuulleen kuuluvassa rakennuksen osassa.

Useat eriperusteiset vastuujärjestelmät ovat viidakko, jonka selvittäminen voi vaatia analyyttistä mieltä, jos ja kun vastuunkantaja ei ilmoittaudu vapaaehtoisesti. Näin voi käydä, kun vastuunkantaja on eri taho kuin aiheuttaja, eikä vastuu ole ongelmitta vyörytettävissä eteenpäin back-to-back -periaatteella.

Perustajaosakkaan oltava perillä asemansa tuomasta vastuusta

Rakennutettaessa muutoin kuin perinteisellä perustajaurakoinnilla, esimerkiksi lisärakennuttamalla olemassa olevaan yhtiöön, olisi tärkeää tunnistaa, kuka on perustajaosakas ja tiedostaa hänen vastuu. Lakisääteisen vastuun lisäksi tarvitaan fiksuja sopimuksia.

Ryhmärakennuttamiseen ei sovelleta asuntokauppalakia, eikä hankkeessa siten ole perustaja­osakasta. Ryhmärakennuttamislain lähtökohtana on ollut, että mallia ei saa käyttää grynderivastuun kiertämiseen. Siksi hankkeeseen ei saa osallistua ammattimaisesti asuntokaupan alalla toimiva elinkeinonharjoittaja. Ryhmärakennuttajat kantavat itse vastuun rakennuttamisensa tuloksesta. Toki vastuuta voi vyöryttää urakoitsijalle urakkasopimuksessa. Sen onnistuminen on neuvottelu- ja etenkin hintaneuvottelukysymys.

(Artikkeli julkaistaan myös Kiinteistölehden numerossa 8/2016).

Senior Associate Jaana Koukkari on Lexian kiinteistöoikeuden asiantuntija. 

Annamme mielellämme lisätietoja:
Senior Associate Jaana Koukkari, puh. +358 40 575 1035, [email protected]