Yhteisesti omistetun asunnon tai kiinteistön myynti riitatilanteessa

• Yhteisomistuksella tarkoitetaan jonkin omaisuuden omistamista yhdessä kahden tai useamman henkilön kesken. Tavallinen yhteisomistuksen kohde on esimerkiksi asunto tai kiinteistö.
• Yhteisomistus voi olla joko jaotonta tai määräosaista. Tyypillinen esimerkki jaottomasta yhteisomistuksesta on jakamaton kuolinpesä. Kun jakamattomassa kuolinpesässä on vähintään kaksi osakasta, osakkaan omistusoikeus ei muodosta määräosaa mistään tietystä pesässä olevasta esineestä, vaan omistuksen kohteena on osuus koko pesän varallisuudesta. Tällainen kuolinpesän jaoton yhteisomistus ja kuolinpesän osakkuus muuttuu määräosaiseksi yhteisomistukseksi perinnönjaon toimittamisen sekä siinä tehtävän perinnönjakopäätöksen myötä.
• Jaoton yhteisomistus on kuitenkin poikkeuksellista, sillä yhteisomistus on yleensä määräosaista. Kun yhteisomistus on määräosaista, kukin yhteisomistaja omistaa tietyn määräosan yhteisomistuksessa olevasta omaisuudesta. Tällainen tilanne on esimerkiksi silloin, kun henkilöt omistavat yhdessä asunto-osakeyhtiön osakkeet tai kiinteistön kuten omakotitalon tai kesämökin.

Yhteisomistussuhteita sääntelee yleislakina laki eräistä yhteisomistussuhteista (25.4.1958/180). Yhteisomistuslain säännökset ovat tahdonvaltaisia, joka tarkoittaa, että niistä voidaan poiketa keskinäisin sopimuksin. Toisin sanoen yhteisomistajat voivat vapaasti sopia esimerkiksi omaisuuden käytöstä tai huoltokustannuksista. Toisaalta nämä kysymykset voivat ja aiheuttavatkin usein myös kiistoja, jolloin ajankohtaiseksi voi tulla yhteisesti omistetun omaisuuden myynti.

Helpoin vaihtoehto päästä eroon yhteisomistussuhteesta on tarjota omaa osuuttaan toiselle yhteisomistajille ostettavaksi. Mikäli toinen osapuoli omistaa asunnosta suuremman osuuden, ei suurempi omistussuhde sellaisenaan oikeuta häntä lunastamaan asuntoa itselleen. Myös vähemmän omistava osapuoli voi lunastaa asunnon itselleen. Usein pyydetäänkin kiinteistönvälittäjää arvioimaan asunnon käypä hinta. Mikäli hinnasta päästään sopimukseen, päättyy prosessi yleensä kivuttomasti.

Mikäli yhteisomistajat eivät pääse sopimukseen asunnon myyntihinnasta tai -ehdoista, on tilanne myyntiä haluavan yhteisomistajan kannalta hankala. Tällöin vaihtoehdoksi jää hakea käräjäoikeudelta yhteisomistussuhteen purkua. Sen suorittaa käräjäoikeuden määräämä pesänjakaja tilanteissa, joissa omaisuus on saatu perintönä ja omaisuus on edelleen jakamaton, tai uskottu mies, jos omaisuus on hankittu muilla tavoin.

Oikeuden määräämän pesänjakajan tai uskotun miehen pyrkimyksenä on löytää sovinnollinen ratkaisu yhteisomistajien kesken. Toisaalta, mikäli tällaista ratkaisua ei synny, pesänjakaja tai uskottu mies voi viimesijaisena keinonaan hakea käräjäoikeudelta asunnon myyntilupaa. Luvan saatuaan pesänjakajalla tai uskotulla miehellä on oikeus myydä yhteisesti omistettu asunto tai kiinteistö.

Kun uskottu mies määrätään huolehtimaan asunnon myymisestä ja kauppahinnan jakamisesta, hänen toimivaltansa on rajattu koskemaan vain kyseistä tehtävää. Hänellä ei ole yleistä toimivaltaa hallinnoida omaisuutta eikä oikeutta kantaa ja vastata yhteisomistajien puolesta, määrätä käyttökorvauksista tai edustaa heitä yhteistä asuntoa koskevissa asioissa.

Erityisesti maallikkojen laatiessa itse hakemuksia uskotun miehen määräämiseksi, vaarana on, että hakemuksen sisältöön sisällytetään uskotun miehen toimivaltaan kuulumattomia asioita. Uskotun miehen toimivalta ei rinnastu pesänselvittäjän ja -jakajan toimivaltaan. Tämän vuoksi uskotun miehen määräämistä koskevassa hakemuksen laatimisessa on noudatettava erityistä huolellisuutta.

Suosittelemmekin käyttämään asiantuntijaa hakemuksen tekemisessä sekä toisen yhteisomistajan tekemään hakemukseen vastaamisessa, jottei siihen sisällytetä uskotun miehen toimivaltaan kuulumattomia tehtäviä.

Teksti: Sirpa Otsola, Counsel, [email protected]

Lexia Asianajotoimisto tarjoaa tarvittavan juridisen tuen kaikessa kiinteistöihin ja riitatilanteisiin liittyvässä. Olethan matalalla kynnyksellä yhteydessä! Alla asiantuntijoitamme kyseiseltä osaamisalueelta.

Asiantuntijat: Arto Kaikkonen, Lauri Oja, Reima Raappana, Janne Röytiö, Jaana Koukkari, Kenneth Svartström, Sirpa Otsola, Antti Korpela, Hanna Huttunen, Saku Knuuti, Jari Maaranen, Ville Välimaa, Matias Liespuu, Erika Laurila